Investissement locatif en Censi-Bouvard
Guide loi Censi-Bouvard

LMDPI : l'investissement locatif en Censi-Bouvard expliqué. 

Guide loi Censi-Bouvard 2021

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Des conseils pour réussir votre investissement locatif !

L'investissement locatif en Censi-Bouvard

Le dispositif CENSI-BOUVARD aussi nommé loi Bouvard est un mécanisme d'investissement locatif créé en 2012. Il permet à l'investisseur d'obtenir une réduction d'impôt, c'est pourquoi on parle de lui comme d'un dispositif de défiscalisation.

À qui s'adresse la loi Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard s'adresse aux contribuables résidant en France qui acquièrent jusqu'au 31 décembre 2021 :

  • un logement neuf en résidence meublée ;
  • logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ;
  • un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à des critères de performances techniques.


Le logement doit être situé dans : 

  • une résidence de services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" visé à l'article L. 7232-1 du Code du travail ou l'autorisation prévue à l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du même code ;
  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (article L. 312-1, I, 6° et 7° du code de l'action sociale et des familles) ;
  • un établissement délivrant des soins de longue durée (mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique), et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien ;
  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l'action sociale et des familles) ;
  • une résidence de services pour étudiants.

Avantages offerts par le dispositif
Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 11 % du prix d'acquisition hors taxes sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros d'investissement annuel. Pour les logements anciens réhabilités, le calcul tient compte du prix d'acquisition, majoré du montant des travaux.

Cette somme est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 euros.

Si la réduction d'impôt excède le montant total de l'impôt dû, le solde pourra être imputé sur l'impôt des années suivantes dans la limite d'un report de 6 ans.

Attention : le non respect de la location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (Article L 122-23 du Code de la Consommation). 

Censi-Bouvard : conditions de location 

  • Le logement doit être loué en meublé.
  • La location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement des travaux ou l'acquisition si celle-ci est postérieure.
  • La réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée de  neuf ans minimum. Cette durée court à compter de la prise d'effet du bail initial.

Censi-Bouvard : conditions liées à l'investisseur

  • Seuls les contribuables ayant la qualité de loueur en meublé non professionnel peuvent bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard.
  • L'investissement doit être réalisé par le contribuable (personne physique) et non par une société à son nom. 
  • Pendant toute la durée de la période de location, les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les lois de défiscalisation en immobilier neuf

La loi Pinel

La loi Pinel permet d'obtenir une défiscalisation annuelle calculée en fonction de la durée de location choisie par l'investisseur. Elle est de 12% du prix d'achat du bien pour une location sur 6 ans, monte à 18% pour une location de 9 ans et offre 21% du prix d'achat du bien si ce dernier est loué pendant une période de 12 ans.

Le statut de LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale. La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres ou appartements, directement habitables par le locataire.

La loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard, il faut respecter une durée de location minimale de 9 ans, et investir dans une résidence de services meublée. Celle-ci doit disposer de meubles et d'équipements permettant au locataire de vivre convenablement. Une seule acquisition par an dans la limite de 300 000 €.

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